Особенности инвестирования в земельные ресурсы


Земля приносит огромную прибыль и интерес для всех заинтересованных в этом бизнесменов, потому что открывает массу возможностей от перепродажи до застройки. О том, как избежать рисков при покупке земельного участка рассказала эксперт Практической академии государственного и муниципального управления, Екатерина Иванова

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Иванова Екатерина Николаевна - президент ООО «Межрегиональный юридический центр земельных отношений», кандидат юридических наук, эксперт Практической академии государственного и муниципального управления

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Известная фраза писателя Марка Твена «Покупайте землю - ее больше не производят!» продолжает оставаться актуальной для инвесторов, несмотря на изменения в экономике и появление альтернативных, порою более рентабельных возможностей инвестирования.

Однако, чтобы инвестиции в земельные ресурсы окупились, недостаточно просто приобрести земельный участок и ждать, когда он вырастет в цене. Необходимо, чтобы этот участок не имел юридических пороков и был пригодным для реализации проектов, 99% которых связано со строительством на участке новых объектов недвижимости.

На что обратить внимание при подборе земельного участка?

         1. Соответствие категории и вида разрешенного использования намечаемой деятельности или иное подтверждение возможности осуществления будущей деятельности.

На этом этапе важно посмотреть, как закрепленную в сведениях Единого государственного реестра недвижимости категорию и вид разрешенного использования земельного участка, так и планируемый статус земельного участка в соответствии с Генеральным планом и Правилами землепользования и застройки муниципального образования.

Например, по сведениям ЕГРН земельный участок может иметь категорию «земли населенных пунктов», разрешенное использование - многоэтажная жилая застройка и внешне казаться очень выгодным приобретением. Но в соответствии с Правилами землепользования и застройки такой участок может находиться в территориальной зоне «рекреация», где размещение капитальных объектов вообще не допускается. При таких обстоятельствах, приобретение земельного участка обернется колоссальными убытками, так как в выдаче разрешения на строительство на таком земельном участке будет на законных основаниях отказано по мотивам несоответствия испрашиваемого вида деятельности требованиям градостроительного регламента.

На данный момент в законодательстве не предусмотрено автоматическое изменение вида разрешенного использования земельного участка при принятии изменений в правила землепользования и застройки, предусматривающих иное назначение и сужение возможностей использования земельного участка. В том числе такие изменения не могут быть реализованы и потому, что в пределах одной территориальной зоны может быть установлено большое количество основных видов разрешенного использования земельного участка, и государство не может решить за собственника, какой именно вид разрешенного использования он выберет. Таким образом, все риски будущих пределов использования земли лежат на покупателе. Причем важно держать «руку на пульсе» не только ограничиваясь предварительным получением сведений из действующей редакции Правил землепользования и застройки, но и понимать, находятся ли они на данный момент в процессе изменений. Если такие изменения происходят (принято решение о подготовке изменений в ПЗЗ, назначены или уже проведены публичные слушания и т.д.), безусловно надо понимать в какой части населенного пункта эти изменения происходят и в чем они заключаются.

Судебная практика придерживается позиции, что определение градостроительной политики - исключительная прерогатива муниципалитета, и снижение экономической выгоды от земли в случае принятия новых градостроительных регламентов, не выгодных инвестору, не означает незаконность таких действий.

         2. Корректный учет сведений о земельном участке в Едином государственном реестре недвижимости.

К сожалению, отсутствие долгие годы единого подхода к учету земель привело к многочисленным ошибкам в определении статуса одного и того же земельного участка в сведениях ЕГРН.

Так, по документам продавца земельный участок может относиться к землям сельскохозяйственного назначения. Такой участок при сделке может продаваться по завышенной цене, поскольку Генеральным планом муниципального образования он отнесен к функциональной зоне промышленности и может по достаточно недолгой процедуре быть переведен в другую категорию «земли промышленности». На вопрос: «Почему участок продается лишь с потенциальной возможностью перевода?» продавец может ответить, что перевод участка повлечет кратное увеличение кадровой стоимости, а значит и земельного налога, что не выгодно продавцу. Но на самом деле, может казаться так, что земельный участок учтен в кадастре как земли сельскохозяйственного назначения, Генеральным планом действительно предусмотрен его перевод в земли промышленности, однако этот же земельный участок на лесных планшетах может быть учтен как земли лесного фонда.

Ситуация с двойным учетом земель впоследствии может оказаться неразрешимой, так как ошибка может быть не в лесном реестре, а именно в сведениях кадастра недвижимости, что может привести к оспариванию права собственности нового владельца и признанию его недействительным.

         3. В сведениях ЕГРН может содержаться неполная информация об обременениях земельного участка: не нанесены все охранные зоны коммуникаций, что может впоследствии привести к существенному сужению пятна застройки; не указано о планируемом изъятии земель для государственных или муниципальных нужд. Все эти обстоятельства нужно «в ручном режиме» выяснять при проверке документов для сделки и уже на основании данных кадастровой съемки, документов территориального планирования, утвержденных проектов планировки и межевания территории делать вывод о перспективах покупки конкретного объекта.

         4. Фактические границы земельного участка могут не соответствовать юридическими границам и могут повлечь возникновение судебных споров.

Достаточно часто на практике встречаются случаи, когда кадастровая съемка границ земельного участка выполнена неточно, с нарушениями. Покупая земельный участок обязательно необходимо выносить границы на местность и смотреть, совпадают ли они с ограждением земельного участка, если нет - за счет каких границ выявляется это несоответствие, имеются ли подписи смежных землепользователей в акте согласования границ. 

Немаловажна и история образования конкретного земельного участка. В нашей практике был случай, когда большой земельный массив был поделен собственником на несколько участков и продан трем покупателям. Каждый покупатель определился с местоположением земельного участка, и даже вынес границы участка с кадастровым инженером и продавцом на местности. Но когда агент продавца готовил документы для сделки - перепутал кадастровые номера и подшил к договору купли-продажи выписки из ЕГРН на соседние земельные участки. Правда выяснилась случайно только после освоения земельных участков, и, разумеется, привела к судебным спорам.

Следовательно, если приобретаемый земельный участок образован из другого земельного участка - это повышенная зона риска и требует особой внимательности к документам.

Мы рассмотрели лишь четыре фактора, чрезвычайно важных при покупке земельного участка. Но на самом деле рисков гораздо больше. Привлечение грамотного юриста в земельных вопросах поможет эти риски минимизировать, чтобы инвестирование в землю действительно оказалось выгодным и принесло прибыль.

 

Если Вам нужна помощь в оформлении и переводе земли, решить споры по границам и устранить кадастровые ошибки, снизить кадастровую стоимость и вовремя подать замечания по земельным проверкам, а также задать интересующий Вас земельный вопрос, переходите по ссылке: http://zemelny-vopros.ru/zadat-vopros/. И в течение суток получите бесплатную консультацию земельного юриста. 

Желаю успехов!