10 советов, как поменять назначение земельного участка


Часто в хозяйственной деятельности возникает задача изменить статус земельного участка, чтобы реализовать строительство нового объекта или минимизировать земельный налог. Как это осуществить, какие подводные камни поджидают на этом пути, поможет разобраться президент Межрегионального юридического центра земельных отношений, к.ю.н., эксперт Практической академии государственного и муниципального управления, Екатерина Иванова.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Иванова Екатерина Николаевна - президент ООО «Межрегиональный юридический центр земельных отношений», кандидат юридических наук, эксперт Практической академии государственного и муниципального управления

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

         В первую очередь, необходимо определить на какой категории земель может осуществляться намечаемая деятельность.

         Например, строительство жилья невозможно на категории земель сельскохозяйственного назначения, а под промышленное производство могут использоваться как земельные участки, находящиеся в промышленных зонах населенных пунктов, так и за границами населенных пунктов, относящиеся именно к категории земель промышленности и иного специального назначения.

         Давайте посмотрим, в чем разница?  Если мы говорим о зоне промышленности внутри населенного пункта, то кадастровая стоимость, а значит и земельный налог, и арендная плата будут рассчитываться исходя из формул оценки для населенных пунктов. Кадастровая стоимость таких земель будет ощутимо выше, чем если бы они располагались за границами населенного пункта.  Но просто так границу населенного пункта, чтобы снизить для себя земельный налог, изменить не получится. Во-первых, для этого потребуется подготовить материалы по обоснованию изменений к генеральному плану муниципального образования (а это в среднем 3-4,5 млн. рублей). Во-вторых, орган местного самоуправления должен согласиться с предлагаемыми изменениями и провести необходимые процедуры, в том числе публичные слушания и общественные обсуждения. В–третьих, предлагаемые изменения должны быть утверждены органом местного самоуправления (или исполнительным органом власти субъекта - в зависимости от распределения полномочий в регионе). И самое главное –принятие таких изменений – это право, а не обязанность местной власти. То есть любые споры в судах в части несогласия с позицией властей бесперспективны.

         Помимо категории земель, которая определяется функциональным зонированием в соответствии с генеральным планом муниципального образования, назначение земли можно изменить в части вида разрешенного использования, оставаясь при этом в рамках той же категории земли, то есть не меняя статус земли в глобальном плане.

         Например, в зоне индивидуальной жилой застройки, которая определяется правилами землепользования и застройки, возникла идея построить многоквартирный жилой дом или бизнес-центр.

         Правила землепользования и застройки муниципального образования (ПЗЗ) как раз и выступают тем инструментом, каркасом, на основании которого вид разрешенного использования либо можно, либо нельзя изменить.

         Определив, к какой именно территориальной зоне относится участок, необходимо уточнить градостроительные регламенты, основные и условно-разрешенные виды использования земельного участка, допустимую высоту будущей постройки.

         В каждом муниципальном образовании, содержание правил землепользования и застройки, границы и наименования территориальных зон, сочетание видом разрешенного использования отличается.

         Если нужный вид разрешенного использования попадает в перечень основных видов разрешенного использования – поменять его можно на основании личного заявления в Росреестр, без дополнительных разрешений и согласований.

         Если же нужный вид разрешенного использования участка числится в перечне условно разрешенных – потребуются публичные слушания и общественные обсуждения инициативы, которые хотя и носят рекомендательный (не обязательный для местных властей) характер, тем не менее могут повлиять на дальнейшую судьбу объекта. То есть на основании отрицательного заключения публичных слушаний может быть принято решение об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

         Следует помнить, что предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования – право, а не обязанность местных властей.

         Если итоговое решение вас не устроило – одно лишь несогласие, если не было допущено процессуальных нарушений, не приведет к выигрышу дела в суде.

         Вернуться к вопросу о новом виде использования участка в случае отказа можно при внесении очередных изменений в правила землепользования и застройки, обосновав целесообразность установления нового вида разрешенного использования в конкретной территориальной зоне и подав письменные предложения в комиссию по внесению изменений в правила землепользования и застройки.

         Планируя экономическое развитие земельного участка всегда следует учитывать не только собственные экономические интересы, но и всегда предвидеть политическую позицию муниципальных властей.

         Для вас может быть прибыльным постройка 24 этажного многоквартирного жилого дома, но с точки зрения мощностей инженерных коммуникаций, дефицита мест в детских садах, школах, больницах, такое строительство может оказаться не только нежелательным для муниципалитета, но и противозаконным, поскольку может привести к несоблюдению нормативов градостроительного проектирования - расчетных показателей минимально допустимого уровня доступности объектов, обеспечивающих благоприятные условия жизнедеятельности человека и качества градостроительной среды.

        Согласитесь, никому не хочется жить в доме, из двора которого нужно выезжать 40 минут, а талонов на прием к врачу в микрорайоне нет на несколько месяцев вперед.

        Еще один подводный камень, даже если до этого у вас все шло гладко, может поджидать на стадии обработки документов в Росреестре.

        Подав в Многофункциональный центр государственных услуг соответствующее заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка, вы можете столкнуться с приостановкой в осуществлении изменений в Едином государственном реестре недвижимости со ссылкой на то, что точные границы населенного пункта или территориальной зоны не передавались органами местного самоуправления в Росреестр,  в связи с чем, Росреестр не может достоверно установить в какой именно зоне находится ваш земельный участок и какие виды разрешенного использования для него допустимы.

       Полезно знать, что с 11 января 2018 года благодаря изменениям, внесенным  Федеральным законом от 31.12.2017 N 507-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» границы населенных пунктов и территориальных зон должны быть внесены в ЕГРН не позднее 1 января 2021 года.

       Запрета на изменение категории или вида разрешенного использования в том случае, если соответствующих границ в ЕГРН нет, в законодательстве не установлено.

       Соответственно, посредством переписки, жалоб, переговоров можно на законных основаниях добиваться рассмотрения своего заявления об изменении вида разрешенного использования участка по существу.


Если есть сомнения в перспективах изменения вида разрешенного использования или вы столкнулись с проблемами взаимодействия федеральных и муниципальных структур, задайте свой вопрос на странице http://zemelny-vopros.ru/zadat-vopros/ и в течение суток получите бесплатную консультацию земельного юриста.

Успехов!